香港的房价会跌到何种程度？

据美国《巴伦周刊》报道，很少有哪个房产市场像香港房市那样摇摆不定。在香港，房产投资者可以赚取巨额利润，但投资时机的选择很困难。1997年年底至2003年年中，香港房价下跌了76％ 。而到今年早些时候，香港房价相比2003年已经翻了两番。最近几周，房价开始再次下降。分析人士认为，它可能还会进一步大幅下降。但投资者不应简单逃离：也许用不了多久，地产股又将迎来新的机会。

巴克莱银行（Barclays）分析师保罗•路易（Paul Louie）表示，在未来两年，香港的住房价格可能下降至少30％。目前，香港住房均价约为60万美元。他预计，香港房地产行业将出现“同步衰退”，写字楼价格将至少下降20％，而零售商店和商场价格充其量持平。

美银美林（Bank of America Merrill Lynch）分析师Raymond Ngai认为，香港房产价格下跌的主要原因是美国国债收益率上升，因为香港货币与美元挂钩。“香港住宅收益率与10年期美国国债的收益率密切相关。”Raymond Ngai说。两者都是2.8％。美银美林预计，美国10年期国债收益率明年将上升至4％。“假设美国10期国债收益率上升至4％ ，香港住宅收益率也随之上涨，而租金收入保持不变，那么房价需要至少下跌24%才能让住房收益率从当前的2.8%上升至4%。”他说。

尽管按揭利率下降使香港许多居民还贷压力减少，但它们仍是居民的一笔沉重负担。而且，香港的房屋价格与收入比已经大幅飙升。1997年房价达到峰值时，房价与收入比是13.2左右，2003年跌至5.5。从    2003年起，房价与收入比已跃升至13.3。1997年，香港房主需要支付近10%的抵押贷款利率；而现在抵押贷款利率仅略高于2.2%。因此，贷款利率上升确实将打击房主。

几乎论者都认为，只有房价下跌才能抵消贷款利率上升造成的影响。

虽然这听起来对投资者不利，但它也可能对部分投资者有利。数年前，房地产类股就已经开始消化房价的下跌。受全球流动性大举进入香港的影响，香港房价自2009年末以来已经上涨111%，但新鸿基地产公司(Sun Hung Kai Properties)和新世界发展公司(New World Holdings)等地产股的股价五年来却几乎保持不变。路易认为，不同公司之间的鸿沟将逐渐消失。

美国投资银行Jefferies＆Co分析师Venant Chiang说，住房价格的下跌能够为地产股投资者带来巨大价值。对某些香港地产股而言，市盈倍数（price/earnings multiples）已经达到“个位数中值（mid-single digits）”。只要房价不崩溃，任何价格下跌都会对地产股有利。

Chiang认为，目前可以买进长江实业公司和新世界发展公司等地产股。现在，Chiang把长江实业的目标股价上调了12%至136港元。长江实业股息收益率为2.8%，只有不到30%的资产涉足香港房产市场。